martedì 18 gennaio 2011

Certificazione Energetica dal punto di vista dell'acquirente o dell'affittuario

Giovedì della scorsa settimana, un cliente, mi ha commissionato l'Attestato di Certificazione Energetica per un appartamento all'ultimo piano di un edificio anni '60 nel centro di Pisa. L'appartamento, di circa 65 m2, al quarto piano senza ascensore era tutt'altro che di pregio: finiture scadenti, impianti non a norma e prestazioni energetiche pessime. Le pareti esterne avevano spessori dai 22 ai 28 cm ed un sottile solaio separava l'appartamento dalla copertura non isolata.
Dopo aver recuperato i dati necessari ho abbozzato un calcolo per la Certificazione Energetica per verificare in modo approssimativo la classe energetica.
Come si può vedere risultava in Classe Energetica G e ben lontano dalla Classe F. Ma questo già lo intuivo ed un'analisi più accurata non avrebbe modificato apprezzabilmente la situazione.

Ho suggerito, pertanto, al cliente di limitarsi a scrivere nel contratto di compravendita che ... le parti, in assenza dell’attestato di certificazione energetica, prendono atto che, in sua mancanza, l’immobile è, ai fini della compravendita, classificato automaticamente in classe G ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005 e successive modificazioni ...


In questi casi, rilasciare l'ACE giusto per incassare il compenso, non mi sembra eticamente professionale.
Ho voluto privilegiare il cliente risparmiandogli quei 400 euro ed ho perso una giornata di lavoro. Poco male! Se avrà mai nuovamente bisogno è probabile che si rivolgerà a me.

Ora però voglio mettermi dalla parte del futuro proprietario dell'immobile. Certamente leggendo il contratto apprenderà che l'appartamento è in classe energetica G. Succede spesso perché il parco edilizio italiano è prevalentemente in classe energetica G, con prestazioni energetiche pessime. Gli edifici in classi superiori sono rari, si salvano i più recenti, e quelli in classe A sono delle mosche bianche.

L'acquirente o l'affittuario si troveranno nella maggior parte dei casi a scegliere tra edifici tutti in classe G e sprovvisti di ACE. La prestazione energetica, pertanto, non concorrerà nella valutazione dell'immobile e la scelta si baserà su altri criteri come, in fondo, è sempre avvenuto sin'ora.

Dal punto di vista dell'acquirente o dell'affittuario trovo, invece, fondamentale richiedere l'ACE dell'immobile e non accontentarsi della dicitura ... edificio classificato automaticamente in classe G... riportata nel contratto. Infatti tra edifici in classe G possono esserci differenze enormi che incidono sul comfort abitativo, sui consumi energetici e quindi sulle spese di conduzione.

Prendiamo, ad esempio il seguente caso. Due edifici in classe G entrambe di 120 m2; il primo con prestazione energetica globale EPgl = 125 kWh/m2 anno; il secondo con EPgl = 350 kWh/m2 anno.
Nel primo caso ipotizzando un utilizzo standard vi saranno dei costi di gestione di circa 2250 euro/anno mentre nel secondo i costi di gestione saranno di 6300 euro/anno. Una bella differenza!
Il primo appartamento, inoltre, risulterà più confortevole e quindi risulterà una migliore scelta sia nel caso di acquisto che di locazione.

5 commenti:

  1. Salve!

    Avrei una domanda in merito alla certificazione energetica: ho cercato molto in rete senza trovare risposta.

    Come è possibile verificare che un appartamento abbia prestazioni energetiche effettivamente congrue rispetto alla ICE rilasciata all'acquisto?

    Mi trovo nella situazione di aver acquistato un appartamento di un condominio certificato in classe B. Tuttavia, dopo un anno di residenza, i consumi del riscaldamento (misurati dal satellite fuori porta) mi paiono eccessivi.

    Mi chiedo quindi: esisterà un modo per verificare che il costruttore effettivamente mi abbia rilasciato una ICE corretta?

    Se si, come fare di preciso? Ho dati alla mano, ogni spiegazione è benvenuta.

    Grazie per ogni risposta!

    RispondiElimina
  2. Ciao Stefano, ci sono vari approcci possibili.
    Il primo è quello di verificare che i consumi di riscaldamento durante l'intera stagione di riscaldamento siano grossomodo in linea con quanto riportato sull'ACE (Attestato di Certificazione Energetica). Devi tener presente, però, che i valori di EPi sono calcolati in situazioni standard. Ciò significa che si ipotizzano andamenti della temperatura esterna std, temperatura interna std, comportamenti razionali, etc. Se ad esempio l'inverno è stato particolarmente rigido o in casa mantieni 24°C anziché 20°C oppure lasci le finestre aperte i consumi potranno risultare superiori alle aspettative. Può anche accadere che gli appartamenti adiacenti che nel calcolo dell'ACE sono stati considerati riscaldati siano al momento non abitati.
    Il secondo è quello di interpellare il costruttore e chiedere spiegazioni.
    Il terzo è quello di rivolgersi ad un bravo certificatore energetico che eseguirà nuovamente il calcolo dell'ACE.
    Qualora a fronte di una perizia risultasse non veritiero l'ACE presentato dal venditore credo che tu possa chiedere una riduzione di prezzo oppure, se la differenza di consumo è particolarmente rilevante, la risoluzione del contratto.
    Un saluto
    MaxT

    RispondiElimina
  3. Ciao Max!
    Ho incominciato il lavoro del certificatore da poco (in Piemonte e Liguria) e ho visto che nella tua risposta a Stefano hai evidenziato il principale problema che incontro: le certificazioni si riferiscono ad un uso standard dell'unità immobiliare e, quindi, i valori di consumo che si prospettano alla fine dei calcoli possono essere solo indicativi.
    Inoltre, reperire informazioni attendibili è spesso difficile e le ipotesi con cui si riempono le molte lacune non è detto che siano quelle giuste.

    La parte più difficile è quando cerco di carpire qualche dato sul sistema di riscaldamento.
    E' già tanto se il committente si ricorda di avere da qualche parte il libretto di impianto!

    Trovi anche tu queste difficoltà?

    RispondiElimina
  4. Ciao Max!
    Ho incominciato da poco il lavoro del certificatore (in Liguria e Piemonte) e vedo che evidenzi nella tua risposta a Stefano il principale problema che mi trovo ad affrontare: le certificazioni sono riferite a condizioni di utilizzo dell'unità immobiliare standard e, quindi, il valore di consumo che si ottiene può essere solo indicativo.
    Inoltre i calcoli dipendono molto dalle informazioni che si riescono a reperire durante il sopralluogo e spesso il committente non sa rispondere ad alcune domande fondamentali. La parte più critica è quella relativa al sistema di riscaldamento … a volte non si trova nemmeno il libretto di impianto.
    Anche tu ti imbatti in queste difficoltà?

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  5. Ciao Luca, è necessario fare riferimento a condizioni standard perché ciò che misuri è la qualità, dal punto di vista energetico, dell'edificio e non le abitudini di chi lo utilizza.
    Sicuramente l'incertezza su alcuni dati è un problema e probabilmente se la certificazione fosse condotta da due individui diversi porterebbe a risultati leggermente differenti. Bisogna riferirsi a valori standard anche per i materiali e lavorare con professionalità. L'obbiettivo è di fornire valori delle prestazioni energetiche verosimili.
    Per quanto riguarda le caldaie, spesso sono un problema. Puoi rivolgerti alla casa costruttrice per reperire informazioni oppure invitare il cliente a ricostituire il libretto caldaia magari con l'aiuto di un caldaista.
    Ciao e buon lavoro.
    MaxT

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